DİLGE EMLAK | Gayrimenkul Uzmanı

SIK SORULAN SORULAR

Öncelikle kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığından emin olmalısınız. Keza, kiralanan yerin, gerçekten de size gösterilen yer olduğundan da emin olmalısınız. Bu, tapu kayıtları incelenerek tespit edilebilir. Kiralananın işyeri olarak kiralanması halinde, ruhsata elverişli olup olmamasını da Belediye’den araştırmak gerekecektir. Kontrat işleminde ev sahibi vekil kullanıyorsa, sözleşmeyi imzalayacak olan kişinin ev sahibinin gerçek vekili olduğundan emin olmalısınız. Bu hususta noter kayıtları araştırılmalıdır. Birden fazla mal sahibi varsa, kontrata her bir mal sahibinin katılması ve imzası gerekir. Birden fazla mal sahibi varsa ve vekil tayin etmişlerse, tüm mal sahiplerinin bu vekile yetki tanımış olması gerekir. Kontratta kira bedeli, kira süresi, kira bedelinde yapılacak artış, depozito, kiralanan yerin kullanım amacı ve kiralanan yerin durumu detaylı olarak belirtilmelidir. Birden fazla malik var ise, kiranın paylaşım şekli ve her bir malike ne şekilde ödeneceğinin de belirlenmesi gerekir.

Eğer uzun vadeli bir kira sözleşmesi yapılacak ise, kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması ve mümkünse tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konulması da çok önemli. Eşyalı olarak kiralanacak ise, eşya listesinin de sözleşmeye eklenmesi iyi olacaktır. Kira sözleşmesini, akdin her aşamasında 1 veya 2 ay öncesinden feshetme hakkınızın bulunmasına özen göstermelisiniz. Aksi takdirde, sözleşmeyi kiracı erken sona erdirdiğinde kontratın yenilendiği dönemin 2. ayında, tahliyeden sonra 3-4 aylık boş kalmadan kaynaklanan, mal sahibinin zararını, dava ve avukat masraflarını ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin süresi ve yenileme dönemleri, kiranın başlangıç tarihindeki ay ve güne göre belirlenmektedir. Kira sözleşmesi, başlangıcında ne kadar (Örneğin 5 yıl) süre ile yapılırsa yapılsın, Kiracı tarafından veya Kiralayan’ın açacağı dava sonucunda sona erdirilmediği sürece, sürenin sona ermesinden sonra yeni kira kontratı yapılmasına gerek kalmakszın 1’er yıllık sürelerle otomatikman yenilenir.

Evini kiraya verenler genellikle komisyon vermemek için emlakçıyla çalışmayı tercih etmezler. Ancak bu konuda bir profesyonelden destek alınırsa daha doğru sonuçlar alınabilir. Emlakçıların görevi bir mülkün en iyi şekilde görülmesini ve kiralanmasını sağlamaktır. İyi bir emlakçıyla çalıştığınızda, kiraya verme konusunda karşınıza çıkacak prosedürlerle uğraşmanıza gerek kalmaz. Emlakçı pazarlık konusunda da ev sahibi ve kiracı arasında tampon bölge vazifesi göreceği için bu tür detaylarla yorulmadan evinizi en doğru şekilde kiraya vermeniz mümkün olacaktır.
Dairenin brüt ve net alanlarının doğru belirtildiğinden emin olmak gerekir. Bazı projelerde balkon, ortak alanlar veya binanın sosyal alanları da net metrekareye dahil edilebildiğinden, ilk dikkat edilmesi gereken husus mal sahibine fayda sağlayabilecek alanın hesabıdır. Bunun dışında evin güneş alma durumu, sosyal yaşantınıza uygunluğu vb. konuların da gözetilmesi faydalı olur.
Bu sözleşmedeki en önemli kriterler süre, satış bedeli ve imzanızdır. Süre, mülkün satılabilirlik durumu göz önüne alınarak emlak danışmanı ile birlikte belirlenir. Satış bedeli yüksek olan evlerin satışı daha uzun zaman alabileceğinden süre 6 ay ila 1 yıl olarak belirlenebilir. Emlak danışmanı ile yaptığınız sözleşmeye, sözleşme süresi dolana kadar riayet etmeniz çok önemlidir. Aksi takdirde, örnek olarak evi emlakçıdan habersiz kendiniz sattığınızda, emlak danışmanına tazminat ödemek durumunda kalırsınız.
Birden fazla emlakçıyla çalışmak tamamen sizin kişisel kararınızdır. Ancak bu konuda önünüzde bir engel olmamasına rağmen, birden fazla emlakçıyla çalışmak bazı sorunlara yol açabilir. Birden fazla emlakçıyla komisyon sözleşmesi düzenlenir ve taşınmaz satılırsa, hiçbir fonksiyon ve girişimi olmasa dahi satım sonucu, ilgili komisyoncuların tamamı komisyon talep etmeye hak kazanır. Dolayısıyla birden fazla satış komisyonu ödenmesi söz konusu olur. Bu gibi sorunlara sebebiyet vermemek için doğru bir ekspertiz çalışmasının ardından doğru bir emlakçıyla çalışmakta fayda var.
Taşınmaz malların satışını yapma işidir. Aynı zamanda gayrimenkul olarak ta bilinir. Bu taşınmaz mallar bina, arazi ve arsalardır. Emlak işi bu mallar ile ilgili her türlü işlemin yapılması işidir. Bu da belli kurallar içerisinde usule uygun olarak yapılır. Bu mallarda piyasa da malın gerçek değerinin bilinmesi gerekir. Böylece bu mallar üzerinde kazanç sağlamak maksadıyla çalışmalar yapılabilir. Gayrimenkul mallar emlakçı tarafından iyice araştırılmalı ve malla ilgili her türlü bilgiye sahip olunmalı. Gerçek değeri bilinmezse ve gerekli araştırmalar yapılmazsa satış konusunda alıcı ve satıcı arasında çok zorlu süreç yaşanabilir. Bu yüzden malın gerçek değerinin çok iyi bilinmesi ve aynı zamanda malla ilgili her şey bilinmesi gerekir. Gayrimenkul alım satımında netlik ve her şeyin en ince şekilde açıklığa kavuşması önemli bir konudur. Mağduriyetler yaşanmaması açısından emlakçıların bu konuda kendilerini çok iyi yetiştirmeleri ve hataya mahal vermemeleri icap eder. Bu konuda hata olmamalı ve ihmal asla söz konusu olmamalıdır.
Mortgage belli bir birikimi olup üzeri içinde bankadan uzun vadede yani 20 ve 30 yıl taksitler ile ev sahibi olma imkânı sağlayan bir sistem olmaktadır. Avrupa ülkelerinde uzun vadeden beri kullanılmaktadır. Bilinmesi gereklidir ki bir kişi işe başladığı ilk andan itibaren bu sistem yardımı ile düşük taksitlerle 20-30 yıl ödeyerek istediği bir evin sahibi olacak. Türkiye’ye mortgage sistem gelmeden önce konut kredisi uygulamaları yapılıyordu. Bilinmesi gereklidir ki mortgage ve konut kredisi arasında çok fazla bir fark olmamaktadır. Konut kredisi ile bir ev aldığınız zaman, eğer ki birkaç taksiti ödeyemezseniz banka evinize haciz işlemleri başlatır.

Diğer bir taraftan ise mortgage de böyle bir durum ile karşılaşmazsınız, bu sistem içerisinde eğer taksitlerinizi bir süre ödeyemediğiniz de banka sizlerin daha önceden vermiş olduğunuz yüzde 25’lik peşinatı ve aynı zamanda ise o zamana kadar ödemiş olduğunuz taksiti sizlere geri vererek evinizi hemen satışa çıkaracaktır. Böyle bir durumda da oturduğunuz ev satışa çıkacağı için sizlerin zor durumda kalmasına neden olacaktır. Diğer bir konu ise, vergi avantajı olmaktadır. Ama bu günlerde ise yeni düzenlenen yasaya göre vergi avantajı söz konusu olmamaktadır. Mortgage işlemleriniz için bankalardan daha detaylı bilgileri alabilirsiniz.

Eğer aranızda yazılı bir sözleşme varsa ve emlakçı size gereken hizmeti sunmuşsa doğruluk ve dürüstlük kuralına uygun hareket ettiyse zorunludur.Ama borçlar kanunun 407.maddesine göre "doğruluk kurallarına aykırı davranan aracı ücrete ve yaptığı masrafa ait olan haklarını kaybeder" demektedir.
Emlakçı taşınmaza ilişkin sözleşmenin taraflarından birini bulma(mevcut müşteri portföyü.gazete ilanı tabela asmak internette yayınlamak) ,taşınmazı göstermek,nitelikleri hakkında bilgi vermek,tarafları aydınlatmak suretiyle aktin yapılmasına hazırlamakla yükümlüdür.
Kiracının kiraya verene verdiği, gayrimenkulu zamanında boşaltacağına dair yazılı bir belgedir.Noterden de yapılabilir,kendi el yazısıyla da verilebilir.
Borçlar kanunun 404. maddesine göre tarifi şudur: "Tellallık, bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir aktin yapılması imkanını hazırlamağa veya aktin icrasına tavassut etmeyememur edilir. Tellallık umumi surette vekalet hükümleri caridir. Gayrimenkul tellallığı akti yazılı yapılmadıkça muteber olmaz" Kısacası emlakçılık bir aracılık hizmetidir.
Bir gayri menkulun karşılıklı olarak iradelerin birleşmesiyle bir bedel karşılığında başkasının kullanması için yapılan sözleşmeye kira kontratı denmektedir.

GENEL BİLGİLER

Kiraya verenle kiracının aralarında düzenledikleri yazılı sözleşmenin bir örneğini tapu sicil müdürlüğüne vererek kiraya konu olan taşınmazın kütüğüne kaydettirmeleri anlamına gelmektedir.
Kira sözleşmesinde 3.kişilere devredilemez veya ortak alınamaz maddesi yazılmamışsa bu tahliye nedenidir.
Sözleşme ve kanun hükümlerine uygun davrandığınız sürece oturabilirsiniz ama taşınmazı boş tutarsanız bu tahliye nedeni olabilir.
Bir kira yılı içerisinde kiracı en az 2 kere kirasını zamanında ödemezse ve ihtar çekilmesine neden olursa tahliye sebebidir



Konutlarda binde 3 İşyerlerinde binde 3 Arsada binde 3 Arazide binde 1 .
Rayiç bedeli üzerinden alıcı yüzde 2 satıcı yüzde 2 olmak üzere bir tapu tescil işleminde toplam yüzde 4 harç ödenmesi gerekmektedir
a-Varsa tapu senedi veya fotokopisi b-Alıcının 2 satıcının 1 vesikalık fotoğrafı c-Fotoğraflı nüfus hüviyet cüzdanı veya fotoğraf d-Vergi dairelerinden alınacak vergi numarası e-Temsil halinde temsile ait belge.
18 yaşını doldurmuş mümeyyiz olan herkes tapu işlemleri yaptırabilir.Tapu müdürünün şüphelenmesi halinde doktor raporu isteyebilir.60 yaşının üstündekiler için sağlık ocağının raporu yeteli olmayabilir,bu konuda en yetkili merci Adli Tıp Kurumunun 4. İhtisas dairesidir. Soru :Konutlarda stopaj vergisi veriliyor mu?